CONSULTAS Y OBSERVACIONES REALIZADAS AL MINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO

RESPECTO DEL REGLAMENTO DE LA LEY Nº 21.442DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA

Con fecha 13 de abril de 2022, se publicó en el Diario Oficial la Ley Nº 21.442, que aprobó la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, la cual establece un nuevo marco normativo para la construcción, administración, el establecimiento de acuerdos y la regulación de los usos de bienes comunes y exclusivos en condominios, entre otros aspectos.

El artículo 6º transitorio del citado cuerpo legal estableció que su Reglamento debe ser dictado dentro del plazo de 12 meses desde la publicación de esta última, y sometida a consulta pública por un plazo no inferior a 30 días. La labor de redacción del Reglamento le compete al Ministerio de Vivienda y Urbanismo, el cual publicó la propuesta y abrió el plazo de consulta pública. Por ello, en Arquigestión quisimos hacernos parte enviando nuestras observaciones y comentarios al respecto, los cual reproduciremos a continuación:

1)El art. 3 establece que deberá presentarse en la DOM el Reglamento de Copropiedad, y no solo los datos de su inscripción como ocurre en la actualidad. Se sugiere eliminar tal exigencia, por cuanto no es facultad de la DOM revisar el Reglamento de Copropiedad, lo que además implicaría retrasos aún mayores en los procesos de revisión de expedientes. Esta exigencia se repite en el art. 39.

2)El art. 40 establece que el propietario podrá celebrar promesas de compraventa respecto de unidades, pero solo después de emitido el certificado que declare el proyecto acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria. Esto es muy gravoso, por cuanto imposibilita la celebración de promesas de compraventa “en blanco” o “en verde”, las cuales son favorables tanto para los adquirentes, al obtener precios más bajos; como para el desarrollador, quien no debe esperar a tener acogido a copropiedad inmobiliaria el proyecto para celebrar promesas respecto de unidades y recaudar fondos legítimamente. Esta norma hace perder el sentido al art. 138 bis de la LGUC, el cual establece la obligación de caucionar estos contratos mediante póliza de seguro o boleta bancaria. Si se concreta esta norma, sería un gran golpe al rubro inmobiliario, ya que muchas veces los Bancos exigen tener promesado un porcentaje de unidades para financiar un proyecto.

3)El inciso final del art. 42 del Reglamento establece que los estacionamientos para personas con discapacidad, no podrán ser enajenados y solo podrán asignarse en uso y goce a copropietarios, ocupantes o arrendatarios de las unidades del condominio que así lo requieran, en conformidad a los señalado en el art. siguiente.

Por su parte, el inciso onceavo del art. 2.4.2 de la OGUC, establece que “En los edificios colectivos deberá contemplarse al menos un estacionamiento, del tipo indicado en el inciso anterior (estacionamientos para personas con discapacidad), como parte de la exigencia de estacionamientos de visitas (los cuales por definición no pueden ser asignables en uso y goce exclusivo), establecida en el respectivo Instrumento de Planificación Territorial”.

A su vez, el inciso final del art. 60 de la Ley N° 21.442 establece que “Los estacionamientos de visita tendrán el carácter de bienes comunes del condominio, sin perjuicio de su asignación a sectores determinados, conforme establezca el respectivo reglamento de copropiedad, no pudiendo ser enajenados ni asignados en uso y goce exclusivo”.

De lo anteriormente expuesto, es posible apreciar que existe una contradicción entre lo normado en la Ley de Copropiedad como en la propuesta de Reglamento y lo señalado por la OGUC, por cuanto es imposible cumplir con ambos cuerpos normativos. Si bien, en virtud de los principios de jerarquía y especialidad de normas, podríamos entender que prima lo señalado por la Ley de Copropiedad y su Reglamento por sobre lo señalado en la OGUC -para proyectos que se acojan a dicho régimen-, estimamos que aclarar este punto en el citado artículo 42 del Reglamento evitará que las distintas Direcciones de Obras Municipales interpreten de forma errónea este punto y pueda llegarse al absurdo que se exija el cumplimiento de ambas normas legales, lo que podría significar la exigencia de un estacionamiento adicional de discapacitados, a pesar de lo normado en la misma OGUC.

4)El art. 44 no cumple con el mandato legal (art. 24 inciso 2º Ley Nº 21.442) de establecer los estándares mínimos de bienes, elementos y servicios en función del número de unidades con que cuenta el condominio, a fin de facilitar “la circulación de personas y la administración diaria del condominio”. Solo se limita a reproducir lo señalado por la mencionada disposición legal, lo que seguramente será interpretado arbitrariamente por cada una de las Direcciones de Obras Municipales del país, generando incertidumbre y aplicación dispar de la norma en cuestión, afectándose en definitiva la igualdad ante la ley.

MAURICIO FUENTES PENRROZ                                     ANDRÉS HERNÁDEZ ORPI

ARQUITECTO REVISOR INDEPENDIENTE                  ARQUITECTO REVISOR INDEPENDIENTE

 INSCRIPCIÓN MINVU 1ª CAT. Nº 71-13                    INSCRIPCIÓN MINVU 1ª CAT. Nº 381-13

  JOAQUÍN CHAURIYE CLARCK       

ABOGADO URBANISTA

Un comentario

  1. Estimados:

    Comparto plenamente lo observado por Uds. Por mi parte envié estos comementarios, que en parte coincidimos, por lo que los remito, tal cual los envié, por si les parece complementar aquellos que no, con la espéraza de no tener un nuevo “imbunche” con rango de norma.

    Saludos cordiales.

    1. Previo a entrar en comentarios al articulado del reglamento, es prioritario que este reglamento precise un tema que en la ley quedó difuso o no completamente claro:
    Es lo que dice el Art. 54. de la Ley. A saber: “Podrán acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria las edificaciones que se emplacen en terrenos cuya superficie sea inferior a la superficie de subdivisión predial mínima establecida en el instrumento de planificación territorial, siempre que se trate de predios existentes y que no sean el resultado de un nuevo proceso de división del suelo.”
    A este respecto, aunque la Ley es clara y precisa, pero ya ha habido interpretaciones que desvirtúan su alcance, pretendiendo que tampoco se podrían acoger a la Ley condominios desarrollados en terrenos que no completen la superficie predial mínima, pero que son producto de un proceso de fusión:
    Bastaría que el reglamento precise algo así:
    Art X: La restricción consignada en el Art. 54 de la Ley, aplica sólo para terrenos que sean o hayan sido, producto de una división o subdivisión del suelo. La Fusión de terrenos existentes, aunque no alcance la superficie predial mínima, podrá acogerse al régimen de Copropiedad Inmobiliaria, en tanto respete la normativa general de la OGUC y el PRC.

    2. El Art. 5 dice:
    “El legítimo ejercicio de derechos…, no podrá ser perturbado ni restringido arbitrariamente por las decisiones que se adopten y las funciones que ejerzan la asamblea de copropietarios y los demás órganos de administración del condominio.”
    Es inconsistente o contradice lo prescrito en el Art.25:
    “El administrador, con acuerdo del comité de administración, estará facultado para suspender el servicio eléctrico, de telecomunicaciones o de calefacción que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos respecto del pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.”
    El acuerdo de suspensión de servicios es una decisión arbitraria: Arbitra una medida en razón de la mora en los pagos de gastos comunes.
    Además, el Art. 25 se autolimita respecto de morosidades persistentes, que son habitualmente las más difíciles de cobrar y que por lo regular terminan en abandono y no pago definitivo, es especial por parte de arrendatarios.
    “Con todo, el administrador no podrá suspender ni requerir la suspensión simultánea de más de uno de los servicios de calefacción, electricidad o telecomunicaciones.”
    Téngase presente que, en términos reales la gran mayoría de los condominios no cuenta con calefacción central y si la tienen, al moroso le resultará muy práctico en un edificio: pasará automáticamente a robar calefacción de sus vecinos; en casas o es fácilmente reemplazable por una estufa, por lo que la medida no es eficiente. La Internet o la señal de cable, hoy por hoy se reemplaza fácilmente por la señal de cualquier dispositivo móvil o módems inalámbricos, por lo que tampoco tendría la efectividad esperada. La única que arbitra una efectiva dificultad, es la suspensión del servicio eléctrico, la segunda, que no se menciona es la restricción en el suministro de agua, que por razones sanitarias no debe ser suspendido, pero si puede ser limitado con un dispositivo que admita un extremadamente mínimo caudal. Tampoco se menciona el servicio de gas, que también reporta buenos niveles de efectividad como medida de presión.
    Considérese en consecuencia, que limitar la suspensión de servicios a uno sólo, es regresivo respecto del objetivo. Es lógico que al tercer mes se suspenda un servicio, pero de persistir la mora, el cuarto mes se debe agregar un segundo y al quinto mes agregar un tercero o todos los que son básicos, energía, agua y gas.
    Cuando un vecino no paga los gastos comunes, esta usufructuando del pago puntual de sus pares por lo que administrar medidas que pongan presión para que se pague oportunamente, es un acto de justicia y equidad de primer orden. Al punto que el reglamento podría llegar a decir que: De existir mas de un 5% de copropietarios con 3 o más meses de gasto comunes impagos, el resto de la comunidad adquiere el derecho a no pagar sus estipendios, por el tiempo que perdure la mora de ese 5%… No es lógico, pero en la lógica que está redactada la norma, sería deseable. ¿Por qué defender derechos de quienes no pagan, en desmedro de los que si lo hacen? (Síndrome Transantiago podríamos llamarlo)

    3. En el Art 11 se establece en su segundo párrafo:
    “No obstante, el reglamento de copropiedad no podrá prohibir el uso de las unidades habitacionales como alojamiento temporal, hospedaje turístico, aparthotel u otros análogos.”
    Esto viene siendo un problema grave al interior de condominios residenciales, en especial en edificios ubicados en zonas céntricas de nuestras ciudades. El centro de Santiago, entre otras, es una buena muestra de lo que pasa cuando los vecinos no pueden resguardar las características de uso residencial de carácter permanente de su condominio.
    El alojamiento temporal, hospedaje turístico, aparthotel u otros análogos han convertido edificios enteros sistemas de alojamiento del tipo “airbnb” los menos y cuando no, han derivado en conventillos de paso, hoteles ilegales, moteles de rotación rápida, burdeles o prostíbulos. Hay que tener presente que este tipo de negocios además son regularmente administrados por organizaciones de dudosa legalidad, cuando no son derechamente mafias, a las que difícilmente los vecinos pueden enfrentarse y termina teniendo que vender sus departamentos a muy bajo precio, porque aparte de esos “operadores”, nadie más quiere llegar a vivir ahí.
    La ley, bajo el pretexto de la libertad de emprendimiento o el libre mercado, no puede ni debe propugnar el uso indiscriminado y sin regulaciones de las viviendas, que por demás tienen, en cuanto tales, una serie de aportes y condiciones tributarias que pagamos todos y que en el formato del Art. 11, se estarían destinando a otros fines, que por demás, ¡regularmente no pagan impuestos!
    El reglamento debería establecer que: Cuando un condominio es residencial, ese es su uso autorizado y legal. Cuando un gestor o una comunidad lo estime, podrá solicitar no tener o ser desafectado total o parcial del uso residencial y destinar la totalidad o la porción que se requiera, de unidades para ser destinadas a alojamiento, en cuyo caso deberían además cumplir con las normas que le son aplicables a los edificios o complejos destinados a ese fin, regularizar su uso, sus autorizaciones sanitarias y patentes. (Por ej. Deben contar con vías de evacuación alternas) Las medidas de convivencia entonces sobran.

    Y en el mismo Art. 11, tercer párrafo, se dispone una norma que no es tal y reza:
    “Asimismo, el reglamento de copropiedad tampoco podrá prohibir la tenencia de mascotas y animales de compañía por parte de copropietarios, arrendatarios u ocupantes del condominio, dentro de las respectivas unidades. Sin embargo, podrá establecer limitaciones y restricciones respecto al uso de los bienes comunes por parte de dichos animales, con el objeto de no perturbar la tranquilidad ni comprometer la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio, especialmente tratándose de especímenes caninos calificados como potencialmente peligrosos…”
    En la primera parte, estoy de acuerdo: Nadie puede prohibirle tener mascotas al interior de su unidad y si la idea es que se pueden tener debería decir simplemente: El reglamento de copropiedad tampoco podrá prohibir la tenencia de mascotas y animales de compañía por parte de copropietarios, arrendatarios u ocupantes del condominio.
    El texto que sigue, anula totalmente el resguardo del derecho; la simple restricción de uso de espacios comunes que establece el artículo, basta para que en los hechos pueda haber comunidades que prohíban las mascotas. Si un reglamento dice simplemente que no se admitirá mascotas en los bienes comunes, que el artículo específica y tácitamente menciona. ¡Su mascota no podrá entonces salir a los pasillos!… la puede bajar con un canasto y una cuerda por la ventana desde el octavo o vigésimo piso. ¡Menos podrá usar los ascensores!, ah y los patios son espacios comunes así que, si su ventana no da a la calle, tampoco podrá bajarla. Y la redacción de la norma tuvo el cuidado de hablar de bienes y no espacios comunes, en consecuencia, su mascota tampoco debería pisar las losas de su departamento porque de acuerdo a la ley, esas son Bienes Comunes… las terrazas, si las tiene, también son bienes comunes así que no vaya a salir a ella con su mascota y si es gato tampoco debería trepar por las paredes que también son bienes comunes…
    Esta costumbre a la que nos hemos venido mal acostumbrando de normar todo y para todos y cada uno es nefasta porque al final esas normas no sirven por malas, por enredadas o inaplicables. Digan simplemente:
    El reglamento de copropiedad no podrá prohibir la tenencia de mascotas y animales de compañía por parte de copropietarios, arrendatarios u ocupantes del condominio. (Y aunque también es redundante, si quiere agregue) Es obligación de los tenedores respetar la ley de tenencia responsable de mascotas.

    4. EL Art. 40 es regresivo y lejano a la operación del mercado inmobiliario
    • Es correcto enajenar sólo cuando se ha obtenido la recepción final. Es así y es lógico mantenerlo. Resguarda a los compradores.
    • Es adecuado suscribir contratos, acuerdo, promesas de compraventa o cualquier forma de convenio respecto de la propiedad. Es una práctica que ha favorecido y cautelado los intereses de compradores y vendedores por largos años. Se ha perfeccionado al punto de contar con seguros de venta en verde.
    • ¡Es una pésima idea o medida exigir que para la firma de esa promesa deba estar emitido el certificado municipal que acoge una propiedad a la ley de copropiedad! ¡¡¡Con este formato no se necesitaría promesas, porque esta condición implica que el edificio debe estar terminado!!! ¡Listo y en condiciones de funcionar! Solo por mencionar un aspecto: Los Certificados de ascensores deben estar emitidos y para ello debe haberse efectuado pruebas de marcha y de Carga que requieren que los ascensores, que son lo último en completarse, estén operativos.
    Nuevamente una norma diseñada sin atender a como se hacen las cosas… Se puede, pero no habría más venta en blanco o en verde, que es un formato que permite a los compradores a obtener mucho mejores precios porque por la vía de la promesa, aseguran un flujo de caja que reduce los costos financieros de una obra. ¡Téngase presente que normas mal hechas o mal pensadas, terminan siempre afectando al consumidor final! Ni uno de los pesos que se agrega al costo de la vivienda lo paga el Inmobiliario, ¡lo paga el consumidor final!

    5. El Art. 52 es de antología…

    Esto es lisa y llanamente decir que podemos pasarnos las leyes y normas por buena parte… Sabemos cómo funciona y como se burla o se elude las normas en este país… en este caso se abre una compuerta gigante para hacer cualquier cosa con los condominios de viviendas sociales y ni duda cabe que arrastrará también a los de integración social…
    Las normas por naturaleza y principios, están hechas para proteger a la gente de abusos, malas prácticas y en el caso de la normativa de vivienda, para asegurar condiciones de habitabilidad, higiene, salubridad, calidad de materiales y construcción, accesibilidad, etc. etc. Este artículo dice: Con los más necesitados puede hacer lo que se le antoje… Hacínelos, rebájeles estándares de todo tipo, que los pobres están habituados a aguantar todo… FEO, FEO.

    6. El Título VII De la resolución de conflictos
    Este reglamento oficializa lo que se aplica hoy… y estamos claros que no funciona, no sirve y es un martirio para usuarios y autoridad.
    La Ley establece que los conflictos son materia que deben resolver los tribunales, civiles, penales y/o de policía local. Es resorte del juez propiciar avenimientos o arbitrajes o simples acuerdos y si falta capacidad habrá que abastecerla, pero meter a medio mundo a tratar de resolver es dilapidar recursos de servicios que no cuentan con ellos y hacer más engorrosos los procesos.
    Las municipalidades suelen saber de estos casos y reciben reclamos y quejas habitualmente, ¿tendrán ahora que crear un juzgado de condominios?… o le van a pasar la pelota a un pobre funcionario que pillen volando bajo… Cualquiera se la solución y por buena voluntad que tenga, las municipalidades en general ya son ineficientes, póngale más obligaciones y serán aún menos eficientes.
    Las SEREMI de vivienda y urbanismo no lo hacen mejor… rara vez informan que recibieron una consulta y la respuesta a una simple consulta de aplicación de normas toma habitualmente, ¡no menos de 60 días!… En ese plazo una comunidad puede tener hasta víctimas fatales…
    El agravante de esto es, que todo lo que se haga vale cero, si un vecino dice que no le gusta el acuerdo o la solución e igualmente recurre al juzgado o un tribunal… Faltó agregar la opción de acudir la jueza de la TV…
    Este artículo simplemente debería decir: Se debe acudir a los canales que establecen las leyes.

    José Miguel Miniño Vera
    Arquitecto

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