Con fecha 10.11.2022 ha sido publicada la Ley Nº 21.508, que interpreta y modifica ciertos aspectos de la Ley Nº 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria.

El artículo 1º de la nueva Ley establece: “Declarase, interpretando el artículo 100 del artículo primero de la ley Nº 21.442, que aprueba nueva ley de copropiedad inmobiliaria, que, tratándose de las materias reguladas en esta cuya aplicación requiera, expresa o tácitamente, la dictación de reglamentos u otras normas complementarias, conservarán su eficacia las disposiciones de la ley Nº 19.537 hasta la publicación de dichos textos”.

A su vez, el artículo 8º de la Ley Nº 21.442 dispone, en su encabezado, que “Los copropietarios de un condominio deberán acordar un reglamento de copropiedad, de acuerdo a esta ley y su reglamento y a las características propias del condominio, el que observará plenamente las normas de la ley Nº 20.609, que establece medidas contra la discriminación, con los siguientes objetos …”.

Luego, el artículo 48 de la misma Ley de Copropiedad Inmobiliaria señala, en su inciso primero, que “Para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria, todo condominio deberá cumplir con las normas exigidas por esta ley …”.

De esta manera, la propia Ley Nº 21.442 exige que tanto los reglamentos de copropiedad como dicho régimen, en términos amplios, se ajusten al reglamento de la Ley, el cual a la fecha no ha sido emitido. Así, sería posible interpretar que, debiéndose dar cumplimiento al reglamento de la Ley para acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria de la Ley Nº 21.442 -de acuerdo a lo señalado expresamente por el inciso primero de su artículo 48-, y siendo hoy en día esto imposible, habría que aplicar el artículo 1º de la Ley Nº 21.508 para concluir que el comentado régimen sería hoy inaplicable, permaneciendo íntegramente vigente el régimen de copropiedad inmobiliaria de la Ley Nº 19.537 -e igualmente, desde luego, su reglamento-.

Lo anterior es concordante, además, con lo establecido en el numeral 5.iii. de la Circular Ordinaria Nº 01 de la Secretaría Ejecutiva de Condominios, el cual estableció que tanto las solicitudes de permiso como aquellas para acoger un determinado proyecto al régimen de copropiedad inmobiliaria, ingresadas a las Direcciones de Obras Municipales entre el día 13.04.2022 y la fecha en que se publique el reglamento de la Ley Nº 21.442, deberán tramitarse de acuerdo a los términos de la Ley Nº 19.537.

Por su parte, y en otro orden de consideraciones, nos parece que la Ley Nº 21.508 no se hizo cargo de aquellos proyectos que cuentan con permiso de edificación otorgado con anterioridad a la publicación de la Ley Nº 21.442 pero soliciten acogerse al régimen de copropiedad inmobiliaria con posterioridad a la publicación del reglamento de la anotada Ley. Por cierto, tampoco de aquellos proyectos aprobados con anterioridad al 13.04.2022 y cuyos permisos sean modificados con posterioridad a dicha fecha o a aquella en que sea publicado el reglamento de la Ley.

Sin perjuicio de que, en nuestra opinión, esta última situación se salva recurriendo a lo dispuesto en el inciso quinto del artículo 48 de la Ley Nº 21.442, esperamos que su reglamento se haga cargo expresamente de este aspecto, señalando que dicho cuerpo legal no podría ser aplicado a proyectos aprobados en plena vigencia de la Ley Nº 19.537.

Otro aspecto relevante de la Ley Nº 21.508 es que eliminó el artículo noveno transitorio; y sustituyó el inciso primero del artículo 70 de la Ley Nº 21.442, por el siguiente: “A partir del 1 de enero de 2024 los nuevos condominios de viviendas sociales no podrán contar con más de 160 unidades habitacionales”. Nuestra interpretación contenida en la presente minuta implica que los condominios de viviendas sociales quedarían también sujetos a la Ley Nº 19.537 y a su reglamento -con el máximo de 150 unidades habitacionales-, pero una vez que sea publicado el reglamento de la Ley Nº 21.442 y esta entre en vigencia, no quedaría normado el límite máximo de unidades habitacionales en condominios de viviendas sociales, para solicitudes ingresadas entre dicha fecha y el 01.01.2024.

Finalmente, hacemos presente que tanto la Secretaría Ejecutiva de Condominios como la Contraloría General de la República podrán emitir nuevas interpretaciones sobre la materia, pudiendo eventualmente hacer variar lo razonado en la presente.

Esta minuta ha sido emitida con fecha 10 de noviembre de 2022.

MAURICIO FUENTES PENRROZ                           JOAQUÍN CHAURIYE CLARCK

ARQUITECTO REVISOR INDEPENDIENTE                         ABOGADO URBANISTA

      INSCRIPCIÓN MINVU Nº 71-13