Normativa de Urbanismo y Construcción: consideraciones para dar por iniciada una obra

¿Conoces todos los detalles para poder dar como iniciada una obra de construcción? Conoce todos los aspectos preceptuados en la Ley y Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones y jurisprudencia administrativa, tanto de la División de Desarrollo Urbano del MINVU como de la Contraloría General de la República, y judicial en el siguiente articulo:

Antes que de comenzar es importante dar inicio real y formal a las obras de construcción:

  • El marco normativo para la vigencia del Permiso de Edificación se encuentra regulado en el art. 1.4.17. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC):

    “Artículo 1.4.17. El permiso caducará automáticamente a los tres años de concedido si no se hubieren iniciado las obras correspondientes o si éstas hubieren permanecido paralizadas durante el mismo lapso. Una obra se entenderá iniciada una vez realizados los trazados y comenzadas las excavaciones contempladas en los planos del proyecto.”
  • Al momento de iniciar las obras se sugiere dejar constancia en libro de obras y registro fotográfico notarial (fechado) y de acuerdo a las indicaciones que se describen a continuación, dando además aviso mediante comunicación formal a la Dirección de Obras municipales.
  • Se recomienda tener presente que Dictámenes de la CGR, entre ellos el Nº25188 del año 2.018 han indicado que “no existen elementos de interpretación que permitan fragmentar la ejecución de los trazados …” por lo que la ejecución de éstos debe ser de la totalidad del proyecto, aun cuando este sea por etapas. Este criterio ha sido desestimado por los tribunales de justicia en fallos recientes, pero de todas formas se recomienda considerarlo.
  • Por su parte, se debe tener presente la reciente sentencia de la Corte Suprema (Rol 29.945-2018), la cual dispone que “las excavaciones vinculadas a las obras preliminares – normadas en el artículo 5.1.3 del mencionado cuerpo legal, son distintas a las excavaciones reguladas en la primera norma” (1.4.17. de la OGUC). De esto puede desprenderse que la facultad para ejecutar los trazados y excavaciones deriva del propio permiso de edificación, por lo que en rigor no sería necesario solicitar su aprobación mediante la presentación de expediente de “Obras preliminares”.
  • Para las obras que se deben adjuntar “los antecedentes respectivos”, se consideran las siguientes: demoliciones, instalaciones de faenas, grúas y similares; y no precisamente a excavaciones. Por lo tanto -y a pesar de que algunas Direcciones de Obras lo exigen- nos parece que no es requisito solicitar el permiso de obras preliminares para ejecutar las excavaciones, por cuanto estas están vinculadas al permiso de edificación y no al eventual permiso de obras preliminares. Así, y como su nombre lo indica, son obras preliminares (o preparatorias), y no configurarían los supuestos del art. 1.4.17. para dar una obra por iniciada.
  • Por último, y si bien el Nº 3 del art. 5.1.3. de la OGUC habla de excavaciones, debemos señalar que se refiere precisamente a aquellas vinculadas a obras preliminares o preparatorias, y no a aquellas excavaciones necesarias para dar inicio a la obra propiamente tal.
  • De lo anterior, recomendamos que el acto de “comenzadas las excavaciones corresponda a excavaciones de la obra propiamente tal de construcción, y no solo a meros movimientos de tierras superficiales o puntuales. A pesar de que la norma no establece una manera de cuantificar lo que debe entenderse como “inicio de excavaciones” debe estarse al principio de proporcionalidad entre estas y el proyecto aprobado en el respectivo permiso de edificación.
  • Por último, considerar las indicaciones del art. 5.8.11 de la OGUC con relación a las excavaciones, como en los casos adyacentes a la vía pública, dar cuenta a las empresas distribuidoras de gas, de electricidad, de agua potable, de alcantarillado, de teléfonos y demás que tengan servicios subterráneos, de los trabajos que va a ejecutar, a fin de que éstas tomen las precauciones necesarias para evitar entorpecimientos en sus servicios, o cuando las excavaciones alcancen un nivel igual o inferior al de los cimientos de las propiedades vecinas.
  • Además se deberá mantener en Obra las “Medidas de Gestión y control de calidad”, conforme a lo indicado en el art. 143 de la LGUC. e implementarlas de acuerdo a lo indicado en el  art. 5.8.3  de su Ordenanza, y ejecutar cierro provisorio, conforme a las características establecidas en el art. 5.8.7 de la OGUC.

Para asegurar el inicio de obra y reforzar la vigencia del Permiso de Edificación, se deberá verificar el cumplimiento de las siguientes indicaciones:a las obras de construcción:

  1. Asignación de Constructor u otros profesionales exigidos para la construcción de la obra:

    Si el Permiso de Edificación fue aprobado sin constructor a cargo, el Art. 1.2.1 inciso 2º: de la OGUC indican “…Si al momento de solicitarse los permisos no se ha designado al profesional competente responsable de la ejecución de la construcción, deberá acreditarse tal calidad ante la Dirección de Obras Municipales, antes de iniciar las obras.

    La designación del constructor se hará mediante carta dirigida al Director de Obras Municipales, suscrita por propietario, Representante de Constructora y Profesional a cargo, adjuntando patente de la Constructora y certificado de título o patente profesional del constructor, fotocopia del permiso de Edificación. En el caso de tener asignado al constructor, verificar que continúe el mismo como responsable de la construcción o de lo contrario informar su cambio.

    Para los proyectos de uso público, es decir con destino de “equipamiento” (oficinas, comercio, etc.) además se debe designar un Inspector técnico de obra (ITO), conforme a lo indicado en los incisos cuarto al sexto del art. 143 de la LGUC.
  2. Confirmar que se haya obtenido la Calificación favorable de la DIA., en el caso que califique, la cual sería requisito previo a dar inicio a las obras.

    Aplica Circular D.D.U. 156 DE FECHA 21-11-05: las Direcciones de Obras Municipales deben requerir la calificación ambiental favorable solo en forma previa a la Recepción definitiva de las obras, por cuanto la solicitud y otorgamiento del permiso no significa obligadamente su construcción inmediata. Sin perjuicio de esto, en el caso de requerir DIA, se debe contar con su calificación debe ser favorable antes de iniciar las obras.
  3. Confirmar que se haya presentado los respectivos Permisos complementarios a la construcción.

    Tal como se indicó anteriormente, las excavaciones señaladas en el Nº 3 del art. 5.1.3. se refieren a aquellas vinculadas a obras preparatorias y no a las que derivan del permiso de edificación propiamente tal. En relación a ello, se debe tener presente que para que estas obras (instalación de faenas, de grúas y similares) sean incluidas en el permiso de edificación, deben adjuntarse los antecedentes respectivos”. Así, y si no se acompañaron estos antecedentes a la solicitud de permiso, deberá solicitarse su autorización mediante un permiso de obras preliminares.

    Por lo anterior se debe verificar que se haya solicitado las respectivas “Obras Preliminares” proporcionales a la construcción del proyecto y que sean necesarias para dar inicio a la obra, conforme a lo indicado en el art. 5.1.17 de la OGUC y lo mencionado al inicio del artículo.

    Dicho esto, la presentación de expedientes debe seguir la siguiente forma, según se indica en el acuerdo Art. 5.1.3. de la OGUC

    “El propietario deberá solicitar autorización a la Dirección de Obras Municipales, acompañando una declaración de dominio del inmueble, fotocopia de la solicitud de permiso previamente ingresada y los antecedentes que en cada caso se señalan:

    “Para instalación de faenas, conexiones provisorias a servicios públicos, colocación de cierros o andamios, preparación de canchas o instalaciones para confección de hormigón, bodegas y oficinas de obra u otros trabajos de naturaleza análoga, se adjuntará un plano de planta de las instalaciones que ilustre el emplazamiento de las construcciones provisorias y sus accesos, con indicación del área de carga y descarga de materiales.

    “Para la instalación de grúa, se adjuntará un plano de emplazamiento, indicando los radios de giro de operación de la grúa y una carta de responsabilidad del profesional o empresa encargada de su montaje y operación, señalando las Normas Técnicas que regularán la actividad.”

    Para la ejecución de excavaciones, entibaciones y socalzados, se adjuntará un plano de las excavaciones, con indicación de las condiciones de medianería y las medidas contempladas para resguardar la seguridad de los terrenos y edifi- caciones vecinas, si fuera el caso.

    Sólo las entibaciones y socalzados requieren ser firmadas por un arquitecto o ingeniero.

    Los demás planos pueden ser suscritos indistintamente por el arquitecto, el ingeniero o el constructor.”

  4. Comenzar el Libro de obra que se ajuste a la normativa vigente y que se encuentren los antecedentes que se debe mantener en la obra de acuerdo a las siguientes referencias normativas:

    Artículo 1.2.7.
    Será responsabilidad del constructor de la obra, mantener en ella en forma permanente y debidamente actualizado, un Libro de Obras conformado por hojas originales y dos copias de cada una, todas con numeración correlativa.

    Artículo 5.1.8.-  incisos segundo y tercero:
    Desde el inicio de la obra, el constructor a cargo deberá mantener en la misma el Libro de Obras a que se refiere el artículo 1.2.7. de esta Ordenanza y disponer de las medidas de gestión y control de calidad a que se refiere el artículo 1.2.9. Ambos documentos deberán presentarse ante la Dirección de Obras Municipales al momento de la recepción de las obras. 2

    El constructor y el inspector técnico, en su caso, deberán suscribir el Libro de Obras al dar inicio a los trabajos de construcción del proyecto.

    Por último se deberá mantener los antecedentes indicados en el Art. 5.1.16. incisos segundo y tercero de la OGUC. desde el inicio de obra
    El cartón identificatorio del permiso señalado en el inciso anterior deberá ubicarse, debidamente protegido, en lugar visible en el frente de la obra.

    Será responsabilidad del constructor mantener en el lugar de la obra, durante todo el tiempo de ejecución de ésta, a disposición de los profesionales competentes y de los inspectores de la Dirección de Obras Municipales, un legajo completo de antecedentes, la copia de la boleta de permiso, el Libro de Obras y el documento en que conste la formulación de las medidas de gestión y control de calidad que se adoptarán durante la construcción de la obra.
  5. Informar a la DOM. el cambio de propietario si lo hubiere.

    – En el caso que el propietario cambie, se debe informar y concurrir a la DOM. a suscribir el Permiso de Edificación, siguiendo el procedimiento indicado en el Art. 5.1.20 de la OGUC:

    Art. 5.1.20. inciso octavo: “Si durante la tramitación de una solicitud ante la Dirección de Obras Municipales o durante la ejecución de una obra, ésta cambiare de propietario, el nuevo propietario deberá concurrir a la Dirección de Obras Municipales para suscribir el permiso correspondiente, dentro del plazo de 15 días, contados desde la fecha de la inscripción de dominio a nombre del nuevo titular. En caso que el nuevo titular del dominio sea una comunidad, se requerirá el consentimiento de todos los comuneros para la solicitud del permiso de que trata este inciso.”
  6. Confirmar que Permiso de Edificación, (solo en el caso de vivienda económica acogida al DFL 2 /59, se haya reducido a Escritura pública) y contar con contrato de Construcción, sobre el cual se haya facturado anticipo y estados de pago de la obra.

    – Confirmar, en el caso que el Permiso de Edificación considere vivienda económica, es decir acogida al DFL. Nº2 /59, que el permiso de Edificación y sus modificaciones se encuentren reducidos a escritura pública.

    – Que exista un Contrato de construcción, idealmente también reducido a Escritura pública, y respectiva facturación concordante con el Permiso de edificación.

    – Por último, se debe tener presente que parte de las condiciones de este informe no se encuentran expresamente indicadas en el artículo 1.4.17.- de la OGUC.; sino que persiguen consolidar el inicio de obra inexpugnable en base a la jurisprudencia vigente


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