MODIFICACIONES RELEVANTES QUE CONSIDERA LA NUEVA LEY DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA EN MATERIA URBANÍSTICA Y DE ADMINISTRACIÓN, CON RESPECTO A LA LEY Nº 19.537

De acuerdo al Mensaje de la Ley, esta surgió debido a la necesidad de introducir nuevas normas dirigidas a regular aspectos urbanos y constructivos, con el fin de asegurar la continuidad e integración de la trama urbana, así como también mejorar las condiciones de accesibilidad, promoviendo un crecimiento urbano armónico y un funcionamiento más eficiente de las ciudades, en términos de servicios, conectividad, transporte y espacios públicos.

Es por esto que, con fecha 13 de abril de 2022, fue publicada en el Diario Oficial la Ley Nº 21.442, correspondiente a la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, la cual establece cambios relevantes con respecto a la antigua Ley Nº 19.537, que se resumen en los siguientes aspectos:

1. NORMAS DE LA NUEVA LEY DE COPROPIEDAD INMOBILIARIA A TENER EN CUENTA, EN MATERIA URBANÍSTICA Y DE DISEÑO.

La nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria establece las siguientes normas relativas al diseño de proyectos inmobiliarios, así como también a aspectos urbanísticos que, a nuestro juicio, son importantes de tener presente.

– Artículo 1 C. Tipos de Condominios: Se establece una nueva definición de condominios tipo A y B, aunque similares a las definiciones de la Ley Nº 19.537.

– Artículo 2 número 14: Se establece la definición de Sitio Urbanizado, entendiéndose que un Condominio tipo B genera estos sitios.

– Artículo 24 incisos 1º y 2º:

El inciso primero del artículo 24 señala que “En el caso de condominios que cuenten con más de 200 unidades con destino habitacional, deberán constituirse subadministraciones que no excedan de dicha cantidad, correspondientes a las edificaciones colectivas o sectores en los que puede dividirse el condominio, conforme a lo establecido en la letra D del artículo 1° y en el artículo 38 de esta ley”.

Por su parte, el inciso segundo del artículo 24 señala que “Si el condominio está conformado únicamente por una edificación colectiva de más de 200 unidades con destino habitacional, no se requerirá la constitución de subadministraciones, pero deberá contemplarse la existencia de ciertos bienes comunes diferenciados que faciliten la circulación de personas y la administración diaria del condominio, tales como accesos al espacio público, recepciones o conserjerías y/o ascensores que sirvan a determinados pisos o unidades. El reglamento de la presente ley establecerá los estándares mínimos de estos bienes, elementos y servicios, en función del número de unidades con que cuente el condominio”.

De esta manera, es posible advertir que el inciso segundo del artículo 24 recién transcrito, no será aplicable hasta que el reglamento de la presente Ley establezca los estándares mínimos de dichos bienes, elementos y servicios.

– Artículo 48 incisos 1º, 2º y 5º:

El inciso primero del artículo 48 establece que todo condominio deberá dar cumplimiento a las disposiciones de la misma Ley Nº 21.442, su Reglamento, la Ley General de Urbanismo y Construcciones (“LGUC”), su Ordenanza General (“OGUC”), los instrumentos de planificación territorial y demás normas que regulen el área de emplazamiento del condominio, sin perjuicio de las excepciones y normas especiales establecidas en la propia Ley de Copropiedad y en el DFL Nº 2 de 1959.

Luego, la primera parte del inciso segundo del mismo artículo, dispone que “Corresponderá a los directores de obras municipales verificar que un condominio cumple con lo dispuesto en el inciso anterior y extender el certificado que lo declare acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria …”. De acuerdo con lo anterior, es posible concluir que la oportunidad para hacer dicha revisión, por parte del Director de Obras Municipales, será durante la tramitación del Permiso de Edificación.

Posteriormente, el inciso quinto del artículo 48 establece que “Si al solicitar el permiso para la ejecución de las obras que contempla el condominio, el interesado informa que el proyecto posteriormente se acogerá al régimen de copropiedad inmobiliaria, el director de obras municipales no solo deberá verificar el cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables, sino también el de las exigencias urbanas y de construcción contempladas en esta ley”. Así, se radica en el Director de Obras Municipales la revisión de los aspectos urbanísticos y de construcción establecidos en la Ley de Copropiedad.

– Artículo 52 incisos 1º y 2º:

El inciso primero del artículo 52 establece que “La resolución del director de obras municipales que declare acogido un condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria será irrevocable por decisión unilateral de esa autoridad”. Este artículo viene a reiterar lo dispuesto por el inciso primero del artículo 38 de la derogada Ley Nº 19.537.

Luego, el inciso segundo señala que, “Sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso anterior, la asamblea podrá solicitar al director de obras municipales que proceda a modificar o dejar sin efecto dicha declaración, debiendo, en todo caso, cumplirse con las normas vigentes sobre urbanismo y construcciones para la gestión ulterior respectiva y recabarse la autorización de los acreedores hipotecarios o de los titulares de otros derechos reales, si los hubiere. Si se deja sin efecto dicha declaración, la comunidad que se forme entre los copropietarios se regirá por las normas del derecho común”. Este inciso también reproduce lo indicado por el inciso segundo del artículo 38 de la Ley Nº 19.537, resaltando el hecho de que la asamblea deberá recabar “la autorización de los acreedores hipotecarios o de los titulares de otros derechos reales, si los hubiere”.

– Artículo 55: El artículo 55 de la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria establece que los nuevos condominios deberán respetar la trama vial establecida en el respectivo instrumento de planificación territorial, conforme a lo dispuesto en la letra d) del artículo 28 quáter de la LGUC.

En primer lugar, el mencionado artículo 28 quáter de la LGUC establece que los instrumentos de planificación urbana comunal deberán ajustarse, en su elaboración o modificación, a “d) Una trama vial que incorpore circulaciones destinadas al uso público cuyas intersecciones no excedan de 200 metros lineales, con las excepciones que señale la Ordenanza General, para garantizar la continuidad del espacio público y la conectividad con la vialidad del sector”.

Sin perjuicio de lo anterior, el inciso segundo del artículo 55 dispone que “Con todo, si el referido instrumento no se hubiere adaptado aún a lo dispuesto en dicha norma[1] y el predio en que se emplazaría un nuevo condominio tiene una superficie total superior a la que establezca la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, dependiendo del tipo de proyecto y/o su emplazamiento, serán aplicables las siguientes reglas supletorias:

1. a) El proyecto de nuevo condominio deberá incorporar una trama vial que contemple, en primer lugar, la extensión de vías públicas existentes en el entorno y, si ello no fuere factible, la proyección de nuevas circulaciones destinadas al uso público, dividiendo el condominio en sectores cuya superficie sea igual o inferior a la que establezca la referida Ordenanza General para ese tipo de proyecto y emplazamiento.
2. b) Excepcionalmente, la dirección de obras municipales, previo informe técnico del asesor urbanista si la municipalidad contare con dicho cargo, podrá autorizar que los condominios no se dividan, o bien, que uno o más de los sectores que se generen excedan la superficie que establezca la Ordenanza General para ese tipo de proyecto y emplazamiento, atendido que el nuevo condominio no representaría un impedimento para la conectividad del sector. De la misma manera, se podrán autorizar excepciones a lo establecido en el inciso segundo del artículo 59 de esta ley.
3. c) Las solicitudes para acogerse a estas autorizaciones excepcionales deberán dar cumplimiento a los requisitos que se establezcan en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones e incluir un informe fundado, suscrito por el arquitecto del proyecto.

Las vías que se proyecten para cumplir la exigencia contenida en este artículo se incorporarán al dominio nacional de uso público al momento de su recepción definitiva”.

Sin perjuicio de lo señalado en la norma en comento, cabe tener presente que los instrumentos de planificación territorial no se han adecuado a lo dispuesto en el artículo 28 quáter de la LGUC (en efecto, las actualizaciones de los PRC de Lo Barnechea y Las Condes tampoco la consideran); y la OGUC tampoco ha definido la superficie predial sobre la cual se aplicará la presente norma. Dado lo anterior, esta no podrá tener aplicación práctica, sino hasta que ocurra alguno de los dos eventos antes mencionados.

– Artículo 57: “En aquellos condominios en los que no se hubiere utilizado todo el potencial edificatorio derivado de las normas del plan regulador comunal aplicable, especialmente en los condominios tipo B de sitios urbanizados, el porcentaje que le corresponderá a cada unidad respecto de dicho potencial edificatorio remanente estará determinado por la proporción de derechos que tenga sobre los bienes comunes”. A partir de este artículo, pierde aplicación la Circular DDU Nº 353, en cuanto permitía distribuir las densidades entre sitios resultantes de un condominio tipo B.

– Artículo 58: “Los terrenos de dominio común y los sitios urbanizados de dominio exclusivo de cada copropietario no podrán subdividirse ni lotearse mientras exista el condominio, salvo que concurran las circunstancias previstas en el artículo 26”.

– Artículo 59 incisos 2º y 4º:

El inciso segundo del artículo 59 establece que “El terreno en que estuviere emplazado un condominio deberá tener acceso directo a un bien nacional de uso público. Respecto a las unidades y/o edificaciones colectivas que contemple el condominio, dicho acceso podrá ser directo o a través de circulaciones de dominio común cuya longitud no exceda los 400 metros de recorrido peatonal, medidos desde algún acceso al condominio”. Esta norma, cuya aplicación es inmediata, elimina la posibilidad de acceder al condominio a través de servidumbres, de acuerdo a lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 2.3.6. de la OGUC.

El inciso cuarto del artículo 59 establece que “Los deslindes del condominio que enfrenten una vialidad y que contemplen uno o más tramos de cierros opacos, deberán dar cumplimiento a las siguientes exigencias especiales: a) Cada tramo de cierro opaco no podrá exceder de un tercio de la longitud total del respectivo deslinde, con un máximo de cincuenta metros lineales por tramo. Se considerará como inicio o término de un tramo opaco, la intersección con una vialidad, un acceso al condominio, el acceso a alguna de sus unidades o la intersección con el deslinde del predio vecino. b) En los tramos de cierros opacos deberá resguardarse que la vereda destinada a la circulación peatonal cuente con adecuadas condiciones de iluminación nocturna”.

– Artículo 60 incisos 1º y 2º:

1. I) El inciso primero del artículo 60, establece que “En todo condominio deberá contemplarse la cantidad de estacionamientos para automóviles y bicicletas, requerida conforme a las normas vigentes y al plan regulador respectivo. No obstante, los condominios de viviendas sociales deberán contemplar, al menos, un estacionamiento para automóvil por cada unidad destinada a vivienda, resguardando que también exista espacio para estacionar bicicletas, ya sea en los mismos estacionamientos para automóviles o en un área común destinada al efecto, conforme a las exigencias que establezca el reglamento de la ley”.

Cabe tener presente que el artículo 8º transitorio de la Ley establece una vacancia legal respecto de la comentada disposición, señalando que “La exigencia de estacionamientos para nuevos condominios de viviendas sociales, establecida en el inciso primero del artículo 60, será aplicable para los proyectos que soliciten permiso de edificación desde el 1 de enero de 2023, exceptuándose aquellos que contaren con anteproyecto vigente, aprobado con anterioridad. Entre la publicación de esta ley y la fecha antes referida, los condominios de viviendas sociales que contemplen más de tres viviendas deberán contar, a lo menos, con un estacionamiento por cada dos viviendas”.

Además, el inciso segundo del artículo 60, establece que “El referido reglamento también podrá establecer supuestos en los que excepcionalmente se permita al director de obras municipales la aprobación fundada de condominios de viviendas sociales con una dotación de estacionamientos inferior a la señalada en el inciso precedente, en atención al tamaño acotado del condominio, al emplazamiento del mismo o a otros factores técnicos o urbanísticos que justifiquen una rebaja de dicha exigencia. Con todo, en caso alguno podrá autorizarse que la dotación de estacionamientos de un condominio de viviendas sociales sea inferior a un estacionamiento para automóvil, por cada dos unidades destinadas a vivienda”. Es importante señalar que, el inciso segundo del artículo 60 no será aplicable hasta la creación del reglamento de la Ley.

– Artículo 70 inciso 1º: “A partir de la publicación de la presente ley, los nuevos condominios de viviendas sociales no podrán contar con más de 160 unidades habitacionales”.

Tener presente que el artículo 9º transitorio de la Ley establece que no será exigible lo dispuesto en este artículo respecto de aquellos proyectos que, a la fecha de publicación de esta ley, se encuentren en alguno de los siguientes estados de avance “i) contaren con subsidio asignado; ii) hubieren sido calificados por el servicio regional de vivienda y urbanización o hubieren ingresado a dicho servicio para su evaluación; o iii) contaren con anteproyecto aprobado o permiso otorgado por la dirección de obras municipales o hubieren ingresado a dicha repartición municipal para la aprobación de anteproyecto o el otorgamiento de permiso de edificación”.

1. DISPOSICIONES RELEVANTES RESPECTO DE LA ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS.

La nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria establece las siguientes disposiciones relativas a la administración y funcionamiento de los condominios que, a nuestro juicio, son importantes de tener presente.

– Artículo 5 inciso 3º: Establece un nuevo quórum de “mayoría reforzada”, que luego el artículo 15 establece en un 66% de los derechos en el condominio.

– Artículo 8 letra j): El inciso primero del artículo 8 de la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria establece que “Los copropietarios de un condominio deberán acordar un reglamento de copropiedad, de acuerdo a esta ley y su reglamento y a las características propias del condominio, el que observará plenamente las normas de la ley N° 20.609, que establece medidas contra la discriminación, con los siguientes objetos: j) “Resguardar, mediante las respectivas normas de convivencia y sanciones por incumplimiento, que el uso de unidades habitacionales como alojamiento temporal, hospedaje turístico, apart-hotel u otros análogos, no produzca molestias que afecten la calidad de vida de los habitantes permanentesdel condominio ni afectación en el uso de los bienes y servicios comunes por parte de éstos”. De esta forma, podría entenderse que tácitamente se permite el alojamiento temporal, como sería Airbnb.

– Artículo 9 incisos 1º y 2º:

El inciso primero del artículo 9 viene en complementar el artículo octavo comentado anteriormente, estableciendo en su primera parte que “El primer reglamento de copropiedad será dictado por la persona natural o jurídica propietaria del condominio, teniendo en consideración las características propias del mismo. Deberá contener las menciones específicas a que se refiere el artículo 8°”.

Luego, el inciso segundo establece que el primer reglamento de copropiedad o sus modificaciones no podrán establecer disposiciones que impidan el acceso de empresas de telecomunicaciones. Adicionalmente, se establece que Titular del proyecto, la Asamblea de Copropietarios, el Administrador y el Comité de Administración, no podrán “recibir cualquier tipo de prestación por parte de las empresas de telecomunicaciones, o de sus personas relacionadas, que tenga por objeto financiar o construir instalaciones de telecomunicaciones, o la adopción de cualquier tipo de acuerdo destinado a asegurar alguna forma de exclusividad en la prestación de los servicios ofrecidos por aquéllas”.

– Artículo 11: “El reglamento de esta ley se aplicará, con carácter supletorio, en todas las materias que no se regulen en el respectivo reglamento de copropiedad del condominio”.

– Artículo 15: Es la primera disposición del Párrafo 3º del Título IV de la Ley (“De la administración de las copropiedades”), y se refiere a los quórum de constitución de las sesiones ordinarias o extraordinarias, y de adopción de acuerdos por parte de la asamblea de copropietarios, los cuales varían con respecto a la Ley Nº 19.537.

– Artículo 25 incisos 3º y 4º: Ambos incisos del artículo 25, establecen la forma en la que se puede constituir hipoteca sobre una unidad de un condominio en etapa de proyecto o en construcción.

– Artículo 40 inciso 6º: El artículo 40 señala la exigencia de que todo condominio deberá tener un plan de emergencia ante siniestros o emergencias.

El inciso sexto del artículo 40, hace referencia a la elaboración del primer plan de emergencia y sus actualizaciones, estableciendo que la elaboración del primer plan de emergencia, así como sus actualizaciones, “serán realizadas y suscritas por un ingeniero en prevención de riesgos, debiendo dar cumplimiento a la norma técnica que para dicho efecto señale el reglamento de esta ley”. Cabe tener presente que este inciso no será aplicable hasta que el Reglamento señale la norma técnica a que se deberá dar cumplimiento.

– Artículo 100 incisos 1º y 2º:

El inciso primero del artículo 100, establece lo siguiente: “Derógase la ley N° 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 5° transitorio de la presente ley”. Es importante señalar que artículo 5 transitorio establece que “La obligación contemplada en el artículo 43, relacionada con la contratación de un seguro colectivo contra incendio, será exigible una vez transcurridos seis meses desde la publicación del reglamento de esta ley. En el tiempo intermedio, seguirá vigente lo dispuesto en el artículo 36 de la ley N° 19.537.

Los condominios que se hubieren acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria con anterioridad a la fecha de entrada en vigencia del artículo 43, tendrán el plazo de dos años, contado desde la referida fecha, para efectuar una revisión de las pólizas que tuvieren vigentes y adaptarse a lo establecido en dicho artículo, conforme a lo que disponga el referido reglamento y la normativa que dicte la Comisión para el Mercado Financiero”.

El inciso segundo del artículo 100, establece que “Las comunidades de copropietarios que se hubieren acogido a la ley N° 19.537 se regirán por la presente ley desde su publicación, debiendo ajustarse los reglamentos de copropiedad a sus disposiciones en el plazo de un año. Los acuerdos adoptados por las asambleas de copropietarios con anterioridad a la entrada en vigencia de esta ley no quedarán sin efecto”.

– Artículo 6º transitorio: “El reglamento de la ley y el del Registro Nacional de Administradores de Condominios deberán dictarse dentro del plazo de doce meses, contado desde la publicación de la presente ley y deberán ser sometidos a consulta pública, por un plazo no inferior a treinta días”.

• OTRAS DISPOSICIONES A TENER EN CUENTA.

La nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, no solo señaló las normas que iban a ser aplicables con la creación del Reglamento de la Ley o la modificación a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, sino que también creó nuevas figuras, las cuales no estaban contempladas en la Ley Nº 19.537.

– Se crea el Registro Nacional de Administradores (Título XIII- Artículo 82-86): Dicho registro es público, obligatorio y gratuito, cuya mantención depende del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, al cual deberán pertenecer todos los administradores, sean estos personas naturales o jurídicas, siempre que cumplan con las disposiciones de la Nueva Ley y su Reglamento.

– Se crea la Secretaría Ejecutiva de Condominios (Artículo 97): La Secretaría Ejecutiva de Condominios dependerá directamente del MINVU, e impartirá instrucciones para la aplicación de la Nueva Ley. Sus funciones serán proponer e implementar la política habitacional y los programas presupuestarios relacionados con la mantención y mejoramiento de condominios de viviendas sociales o condominios de viviendas de interés; mantener actualizados el Registro Nacional de Administradores de Condominios y el Registro de Condominios con Destino Habitacional; ejercer labores de supervisión, coordinación y asesoría a otras divisiones o unidades ministeriales en la aplicación del régimen de copropiedad inmobiliaria, siempre que no se trate de materias radicadas en otros órganos de la Administración del Estado.

Cabe señalar que, al crearse esta nueva Secretaría Ejecutiva de Condominios, la facultad que el artículo 1º bis de la Ley Nº 19.537 otorgaba a la División de Desarrollo Urbano, ya no se radicará en esta última, sino que en este nuevo ente.

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  JOAQUÍN CHAURIYE CLARCK                                             CATALINA VELOZO TONELLI

    ABOGADO INMOBILIARIO                                                  ABOGADA INMOBILIARIA

Santiago, abril de 2022

[1] Artículo 28 quáter de la LGUC.