Permisos de Edificación durante la pandemia
Actualmente nos enfrentamos a una crisis global como consecuencia del Covid-19. Sumado a ello, Chile ya venía arrastrando problemas sociopolíticos que llegaron a su cúspide el pasado 18 de octubre. Frente a la incertidumbre y cuarentenas, las inmobiliarias se han visto forzadas a detener sus obras.
¿Qué sucede con los permisos que por diversas circunstancias no podrán iniciar sus obras dentro de la vigencia de sus respectivos Permisos de edificación?
La compleja situación que atraviesa el país llevó a las autoridades a declarar una cuarentena total para el Gran Santiago, lo que impide al sector de construcción funcionar con normalidad. En marzo de este año las siete comunas que albergan el 50% de las obras ya habían tenido que paralizarse. Estas cuarentenas generan un retraso importante en los avances proyectados, dificultando la posibilidad de cumplir los plazos comprometidos y afectando los retornos del proyecto. Andrés Hernández, jefe del área de revisión de arquitectura de Arquigestion, señala que “la cuarentena afecta también a las distintas instituciones que participan en el proceso de construcción de un edificio, retrasando la obtención de los distintos certificados necesarios para dar término al proyecto.”
A largo plazo, los efectos secundarios para el sector significan un gasto adicional de recursos y por ende un encarecimiento de las obras. Aún no es claro si el costo será traspasado en su totalidad a los futuros compradores, ya que la situación económica nacional y la oferta del mercado podrían obligar a las inmobiliarias a ser más competitivas y asumir gran parte de ese valor.
En lo que respecta a las vigencias de los Permisos de Edificación, regulados por el artículo 1.4.17. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), producto de la crisis sanitaria, “el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, mediante su Departamento de Desarrollo Urbano, ha emitido la circular DDU N° 429, que congela los plazo que afectan a terceros indicados en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, dentro de los cuales se encuentran los plazos de vigencia de los Permisos de Edificación. Esta situación se mantendrá hasta que se dicte una nueva circular DDU que imparta nuevas instrucciones. Posterior a esto regirá el plazo remanente de acuerdo a lo establecido en el art. 1.4.17 de la OGUC (tres años desde la obtención de permiso, mientras no se de inicio a su construcción o si ésta hubiere permanecido paralizadas durante el mismo lapso.)”, comenta Hernández.
Mientras tanto, el costo de los permisos continúa calculándose en base a una tabla publicada trimestralmente, que define el valor por m2 de construcción según materialidad y categoría de la edificación.
Regulaciones del proceso
El Artículo 1.4.17. precisa que una obra se entiende iniciada “una vez realizados los trazados y comenzadas las excavaciones contempladas en los planos del proyecto.”
Formalmente, para dar inicio a una obra y mantener la vigencia del Permiso de Edificación, la inmobiliaria debe cumplir con los siguientes requisitos:
1.-Efectuar la totalidad del trazado de la obra y comenzar las excavaciones del proyecto.
2- Asignación de constructor, ITO u otros profesionales que su construcción requiera.
3- Confirmar que se haya obtenido la Calificación favorable de la DIA.(en el caso que califique), ya que en rigor es requisito para iniciar las obras.
4- Corroborar que se haya presentado los respectivos Permisos complementarios a la construcción
5- Comenzar el Libro de Obra, con sus antecedentes, ajustándose a la normativa vigente
6- Informar a la Dirección de Obras Municipales el cambio de propietario o profesionales si lo hubiere
7- Contar con un contrato de construcción, y que se facturen los anticipos y estados de pago de la obra
Como se mencionó con anterioridad, los permisos que han sido paralizados tras la circular DDU N° 429, pueden adicionar el plazo de congelamiento producto de la pandemia, a los tres años pre-establecidos.
Para hacer efectiva esta extensión y paralizar la obra correctamente, la DDU N° 429 confirma que la Dirección de Obras Municipales (DOM) correspondiente, debe considerar las razones del cese de actividades como válidas tras comprobar que han existido entorpecimientos que justifican la suspensión.
Las obras que se deba detener, pueden utilizar medios electrónicos para entregar antecedentes y respaldar solicitudes. Toda información adjuntada debe tener una firma digital, y en caso de que no se cuente con ella, se debe señalar el nombre completo de los interesados, profesión, cédula de identidad, teléfono y dirección.
La compleja situación que enfrenta el mundo y nuestro país, podría provocar un fuerte impacto en el sector de la construcción, pero aún no se puede tener certeza de su magnitud. Según ha señalado la Corte Suprema, por el momento, los permisos que no se puedan ejecutar por consecuencia de decisiones del Ejecutivo o municipalidades, se considerará que “la demora no es imputable al titular del permiso y por ende la municipalidad no podrá caducarlo por el simple transcurso del tiempo[1].” Por su parte, la reciente sentencia Rol 29.945-18 de la tercera sala de la Corte Suprema, exige que el trazado y excavaciones iniciadas correspondan a las del respectivo Permiso de Edificación, y no solo a las contempladas en el permiso de Obras preliminares, por lo que en rigor, sería recomendable no presentar expediente a la DOM para obtener dichos permisos, por cuanto como su nombre lo indica, son “preliminares” y no configurarían los supuestos del art. 1.4.17 para dar inicio a la obra.
[1] Señaló Luis Cordero, en enero de 2020 al diario El Mercurio, respecto a las decisiones de la Corte Suprema durante el presente. Cordero es Profesor de Derecho Administrativo e investigador senior del Centro de Regulación y Competencia (RegCom) de la Facultad de Derecho de la Universidad de Chile. Es Doctor en Derecho (U.de Lleida) y Magíster en Políticas Públicas (U. de Chile).