{"id":4714,"date":"2023-01-17T14:54:11","date_gmt":"2023-01-17T17:54:11","guid":{"rendered":"https:\/\/arquigestion.cl\/?p=4714"},"modified":"2023-01-17T14:58:03","modified_gmt":"2023-01-17T17:58:03","slug":"normativa-de-urbanismo-y-construccion-consideraciones-para-dar-por-iniciada-%ef%bf%bc","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/arquigestion.cl\/normativa-de-urbanismo-y-construccion-consideraciones-para-dar-por-iniciada-%ef%bf%bc\/","title":{"rendered":"Normativa de Urbanismo y Construcci\u00f3n: consideraciones para dar por iniciada una obra"},"content":{"rendered":"\n<figure class=\"wp-block-image alignleft size-large is-resized\"><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/arquigestion.cl\/wp-content\/uploads\/2023\/01\/pexels-yury-kim-585418-1-1024x683.jpg\" alt=\"\" class=\"wp-image-4718\" width=\"702\" height=\"468\" srcset=\"https:\/\/arquigestion.cl\/wp-content\/uploads\/2023\/01\/pexels-yury-kim-585418-1-1024x683.jpg 1024w, https:\/\/arquigestion.cl\/wp-content\/uploads\/2023\/01\/pexels-yury-kim-585418-1-300x200.jpg 300w, https:\/\/arquigestion.cl\/wp-content\/uploads\/2023\/01\/pexels-yury-kim-585418-1-768x512.jpg 768w, https:\/\/arquigestion.cl\/wp-content\/uploads\/2023\/01\/pexels-yury-kim-585418-1-1536x1024.jpg 1536w, https:\/\/arquigestion.cl\/wp-content\/uploads\/2023\/01\/pexels-yury-kim-585418-1-2048x1365.jpg 2048w, https:\/\/arquigestion.cl\/wp-content\/uploads\/2023\/01\/pexels-yury-kim-585418-1-scaled.jpg 1920w\" sizes=\"(max-width: 702px) 100vw, 702px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>\u00bfConoces todos los detalles para poder dar como iniciada una obra de construcci\u00f3n? Conoce todos los aspectos preceptuados en la Ley y Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones y jurisprudencia administrativa, tanto de la Divisi\u00f3n de Desarrollo Urbano del MINVU como de la Contralor\u00eda General de la Rep\u00fablica, y judicial en el siguiente articulo:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"has-medium-font-size\"><strong>Antes que de comenzar es importante dar inicio real y formal a las obras de construcci\u00f3n:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul><li>El marco normativo para la vigencia del Permiso de Edificaci\u00f3n se encuentra <strong>regulado en el art. 1.4.17. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones<\/strong> (OGUC):<br><br><em>\u201cArt\u00edculo 1.4.17. El permiso caducar\u00e1 autom\u00e1ticamente a los tres a\u00f1os de concedido si no se hubieren iniciado las obras correspondientes o si \u00e9stas hubieren permanecido paralizadas durante el mismo lapso.<\/em> <em>Una obra se entender\u00e1 iniciada una <strong>vez realizados los trazados y comenzadas las excavaciones<\/strong> contempladas en los planos del proyecto.\u201d<\/em><br><\/li><li>Al momento de iniciar las obras se sugiere dejar constancia en libro de obras y registro fotogr\u00e1fico notarial (fechado) y de acuerdo a las indicaciones que se describen a continuaci\u00f3n, dando adem\u00e1s aviso mediante comunicaci\u00f3n formal a la Direcci\u00f3n de Obras municipales. <br><\/li><li>Se recomienda tener presente que Dict\u00e1menes de la CGR, entre ellos el N\u00ba25188 del a\u00f1o 2.018 han indicado que <em>\u201cno existen elementos de interpretaci\u00f3n que permitan fragmentar la ejecuci\u00f3n de los trazados<\/em> \u2026\u201d por lo que la ejecuci\u00f3n de \u00e9stos debe ser de la totalidad del proyecto, aun cuando este sea por etapas. Este criterio ha sido desestimado por los tribunales de justicia en fallos recientes, pero de todas formas <strong>se recomienda considerarlo.<\/strong><br><\/li><li>Por su parte, se debe tener presente la reciente sentencia de la Corte Suprema (Rol 29.945-2018), la cual dispone que \u201c<em>las excavaciones vinculadas a las obras preliminares \u2013 normadas en el art\u00edculo 5.1.3 del mencionado cuerpo legal, son distintas a las excavaciones reguladas en la primera norma\u201d <\/em>(1.4.17. de la OGUC). De esto puede <strong>desprenderse que la facultad para ejecutar los trazados y excavaciones deriva del propio permiso de edificaci\u00f3n, por lo que en rigor no ser\u00eda necesario solicitar su aprobaci\u00f3n mediante la presentaci\u00f3n de expediente de \u201c<em>Obras preliminares\u201d.<\/em><\/strong> <br><\/li><li>Para las obras que se deben adjuntar \u201c<em>los antecedentes respectivos<\/em>\u201d, se consideran las siguientes: <strong>demoliciones, instalaciones de faenas, gr\u00faas y similares; y no precisamente a excavaciones<\/strong>. Por lo tanto -y a pesar de que algunas Direcciones de Obras lo exigen- nos parece que <strong>no es requisito solicitar el permiso de obras preliminares para ejecutar las excavaciones, por cuanto estas est\u00e1n vinculadas al permiso de edificaci\u00f3n y no al eventual permiso de obras preliminares<\/strong>. As\u00ed, y como su nombre lo indica, son obras preliminares (o <em>preparatorias<\/em>), y no configurar\u00edan los supuestos del art. 1.4.17. para dar una obra por iniciada. <br><\/li><li>Por \u00faltimo, y si bien el N\u00ba 3 del art. 5.1.3. de la OGUC habla de excavaciones, debemos se\u00f1alar que se refiere precisamente a aquellas vinculadas a obras preliminares o preparatorias, y no a aquellas excavaciones necesarias para dar inicio a la obra propiamente tal.<br><\/li><li>De lo anterior, recomendamos que el acto de<strong> <em>\u201ccomenzadas las excavaciones<\/em>\u201d<\/strong> corresponda a excavaciones de la obra propiamente tal de construcci\u00f3n, y <strong>no solo a meros movimientos de tierras superficiales o puntuales. <\/strong>A pesar de que la norma no establece una manera de cuantificar lo que debe entenderse como \u201cinicio de excavaciones\u201d debe estarse al principio de proporcionalidad entre estas y el proyecto aprobado en el respectivo permiso de edificaci\u00f3n.<br><\/li><li>Por \u00faltimo, considerar las indicaciones del art. 5.8.11 de la OGUC con relaci\u00f3n a las excavaciones, como en los casos adyacentes a la v\u00eda p\u00fablica, dar cuenta a las empresas distribuidoras de gas, de electricidad, de agua potable, de alcantarillado, de tel\u00e9fonos y dem\u00e1s que tengan servicios subterr\u00e1neos, de los trabajos que va a ejecutar, a fin de que \u00e9stas <strong>tomen las precauciones necesarias para evitar entorpecimientos en sus servicios, o cuando las excavaciones alcancen un nivel igual o inferior al de los cimientos de las propiedades vecinas.<\/strong><br><\/li><li>Adem\u00e1s se deber\u00e1 mantener en Obra las \u201cMedidas de Gesti\u00f3n y control de calidad\u201d, conforme a lo indicado en el art. 143 de la LGUC.<strong> <\/strong>e implementarlas de acuerdo a lo indicado en el &nbsp;art. 5.8.3&nbsp; de su Ordenanza, y ejecutar cierro provisorio,<strong> <\/strong>conforme a las caracter\u00edsticas establecidas en el art. 5.8.7 de la OGUC.<br><\/li><\/ul>\n\n\n\n<p class=\"has-medium-font-size\"><strong><strong>Para asegurar el inicio de obra y reforzar la vigencia del Permiso de Edificaci\u00f3n, se deber\u00e1 verificar el cumplimiento de las siguientes indicaciones:<\/strong>a las obras de construcci\u00f3n:<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ol><li><strong>Asignaci\u00f3n de Constructor u otros profesionales exigidos para la construcci\u00f3n de la obra<\/strong>:<br><br>Si el Permiso de Edificaci\u00f3n fue aprobado sin constructor a cargo, el Art. 1.2.1 inciso 2\u00ba: de la OGUC indican <em>\u201c\u2026Si al momento de solicitarse los permisos no se ha designado al profesional competente responsable de la ejecuci\u00f3n de la construcci\u00f3n, deber\u00e1 acreditarse tal <\/em>calidad ante<em> la Direcci\u00f3n de Obras Municipales, <strong><u>antes de iniciar las obras.<\/u><\/strong>\u201d<\/em> <br><br>La designaci\u00f3n del constructor se har\u00e1 mediante <strong>carta dirigida al Director de Obras Municipales, suscrita por propietario, Representante de Constructora y Profesional a cargo, adjuntando patente de la Constructora y certificado de t\u00edtulo o patente profesional del constructor, fotocopia del permiso de Edificaci\u00f3n<\/strong>. En el caso de tener asignado al constructor, verificar que contin\u00fae el mismo como responsable de la construcci\u00f3n o de lo contrario informar su cambio.<br><br>Para los proyectos de uso p\u00fablico, es decir con destino de \u201cequipamiento\u201d (oficinas, comercio, etc.) adem\u00e1s se debe <strong>designar un Inspector t\u00e9cnico de obra (ITO)<\/strong>, conforme a lo indicado en los incisos cuarto al sexto del art. 143 de la LGUC.<br><\/li><li> <strong>Confirmar que se haya obtenido la Calificaci\u00f3n favorable de la DIA., en el caso que califique, la cual ser\u00eda requisito previo a dar inicio a las obras.<\/strong><br><br>Aplica Circular D.D.U. 156 DE FECHA 21-11-05: las Direcciones de Obras Municipales deben requerir la calificaci\u00f3n ambiental favorable <strong>solo en forma previa a la Recepci\u00f3n definitiva de las obras,<\/strong> por cuanto la solicitud y otorgamiento del permiso no significa obligadamente su construcci\u00f3n inmediata. Sin perjuicio de esto, en el caso de requerir DIA, se debe contar con su calificaci\u00f3n debe ser favorable antes de iniciar las obras.<br><\/li><li><strong>Confirmar que se haya presentado los respectivos Permisos complementarios a la construcci\u00f3n.<\/strong><br><br>Tal como se indic\u00f3 anteriormente, las excavaciones se\u00f1aladas en el N\u00ba 3 del art. 5.1.3. se refieren a aquellas vinculadas a <strong>obras preparatorias y no a las que derivan del permiso de edificaci\u00f3n propiamente tal<\/strong>. En relaci\u00f3n a ello, se debe tener presente que para que estas obras (instalaci\u00f3n de faenas, de gr\u00faas y similares) sean incluidas en el permiso de edificaci\u00f3n, deben adjuntarse <strong>\u201c<em>los antecedentes respectivos<\/em>\u201d. <\/strong>As\u00ed, y si no se acompa\u00f1aron estos antecedentes a la solicitud de permiso, deber\u00e1 solicitarse su autorizaci\u00f3n mediante un permiso de obras preliminares.<br><br>Por lo anterior <strong>se debe verificar que se haya solicitado las respectivas \u201cObras Preliminares\u201d proporcionales a la construcci\u00f3n del proyecto y que sean necesarias para dar inicio a la obra<\/strong>, conforme a lo indicado en el art. 5.1.17 de la OGUC y lo mencionado al inicio del art\u00edculo.<br><br>Dicho esto, la presentaci\u00f3n de expedientes debe seguir la siguiente forma, seg\u00fan se indica en el acuerdo <strong>Art. 5.1.3. de la OGUC<\/strong><br><br><em>\u201cEl propietario deber\u00e1 <strong>solicitar autorizaci\u00f3n a la Direcci\u00f3n de Obras Municipales<\/strong>, acompa\u00f1ando una declaraci\u00f3n de dominio del inmueble, fotocopia de la solicitud de permiso previamente ingresada y los antecedentes que en cada caso se se\u00f1alan:<\/em><br><br><em>\u201cPara instalaci\u00f3n de faenas, conexiones provisorias a servicios p\u00fablicos, colocaci\u00f3n de cierros o andamios, preparaci\u00f3n de canchas o instalaciones para confecci\u00f3n de hormig\u00f3n, bodegas y oficinas de obra u otros trabajos de naturaleza an\u00e1loga, se adjuntar\u00e1 un plano de planta de las instalaciones que ilustre el emplazamiento de las construcciones provisorias y sus accesos, con indicaci\u00f3n del \u00e1rea de carga y descarga de materiales.<\/em><br><br><em>\u201cPara la instalaci\u00f3n de gr\u00faa, se adjuntar\u00e1 un plano de emplazamiento, indicando los radios de giro de operaci\u00f3n de la gr\u00faa y una carta de responsabilidad del profesional o empresa encargada de su montaje y operaci\u00f3n, se\u00f1alando las Normas T\u00e9cnicas que regular\u00e1n la actividad.\u201d<\/em><br><br><em>Para la ejecuci\u00f3n de excavaciones, entibaciones y socalzados, se adjuntar\u00e1 un plano de las excavaciones, con indicaci\u00f3n de las condiciones de medianer\u00eda y las medidas contempladas para resguardar la seguridad de los terrenos y edifi- caciones vecinas, si fuera el caso.<\/em><br><br><em>S\u00f3lo las entibaciones y socalzados requieren ser firmadas por un arquitecto o ingeniero.<\/em><br><br><em>Los dem\u00e1s planos pueden ser suscritos indistintamente por el arquitecto, el ingeniero o el constructor.\u201d<\/em><br><br><\/li><li><strong>Comenzar el Libro de obra que se ajuste a la normativa vigente y que se encuentren los antecedentes que se debe mantener en la obra de acuerdo a las siguientes referencias normativas: <\/strong><br><br><strong>&#8211; <em><em>Art\u00edculo 1.2.7. <\/em><\/em><\/strong><br><em><em>Ser\u00e1 responsabilidad del constructor de la obra, mantener en ella en forma permanente y debidamente actualizado, un Libro de Obras conformado por hojas originales y dos copias de cada una, todas con numeraci\u00f3n correlativa.<\/em><\/em><br><br><strong>&#8211; <em>Art\u00edculo 5.1.8.- &nbsp;incisos segundo y tercero:<\/em><\/strong><br><em>Desde el inicio de la obra, el constructor a cargo deber\u00e1 mantener en la misma el Libro de Obras a que se refiere el art\u00edculo 1.2.7. de esta Ordenanza y disponer de las medidas de gesti\u00f3n y control de calidad a que se refiere el art\u00edculo 1.2.9. Ambos documentos deber\u00e1n presentarse ante la Direcci\u00f3n de Obras Municipales al momento de la recepci\u00f3n de las obras. 2<\/em><br><br>&#8211; <strong><em>El constructor y el inspector t\u00e9cnico, en su caso, deber\u00e1n suscribir el Libro de Obras al dar inicio a los trabajos de construcci\u00f3n del proyecto.<\/em><\/strong><br><br>&#8211; <em>Por \u00faltimo se deber\u00e1 <strong>mantener&nbsp;los antecedentes&nbsp;indicados en el Art. 5.1.16. incisos segundo y tercero&nbsp;de la OGUC<\/strong>. desde el inicio de obra<\/em><br><em>El cart\u00f3n identificatorio del permiso se\u00f1alado en el inciso anterior deber\u00e1 ubicarse, debidamente protegido, en lugar visible en el frente de la obra.<\/em><br><br>&#8211; <em>Ser\u00e1<strong> responsabilidad del constructor mantener en el lugar de la obra, durante todo el tiempo de ejecuci\u00f3n de \u00e9sta, a disposici\u00f3n de los profesionales competentes y de los inspectores de la Direcci\u00f3n de Obras Municipales<\/strong>, un legajo completo de antecedentes, la copia de la boleta de permiso, el Libro de Obras y el documento en que conste la formulaci\u00f3n de las medidas de gesti\u00f3n y control de calidad que se adoptar\u00e1n durante la construcci\u00f3n de la obra.<\/em><br><\/li><li><strong>Informar a la DOM. el cambio de propietario si lo hubiere.<\/strong><br><br>&#8211; En el caso que el propietario cambie, se debe informar y concurrir a la <strong>DOM<\/strong>. a suscribir el Permiso de Edificaci\u00f3n, siguiendo el procedimiento indicado en el <strong>Art. 5.1.20 de la OGUC:<\/strong><br><br>Art. 5.1.20. inciso octavo: <em>\u201cSi durante la tramitaci\u00f3n de una solicitud ante la Direcci\u00f3n de Obras Municipales o durante la ejecuci\u00f3n de una obra, \u00e9sta cambiare de propietario, el nuevo propietario deber\u00e1 concurrir a la Direcci\u00f3n de Obras Municipales para suscribir el permiso correspondiente, dentro del plazo de 15 d\u00edas, contados desde la fecha de la inscripci\u00f3n de dominio a nombre del nuevo titular. En caso que el nuevo titular del dominio sea una comunidad, se requerir\u00e1 el consentimiento de todos los comuneros para la solicitud del permiso de que trata este inciso.\u201d<\/em><br><\/li><li><strong>Confirmar que Permiso de Edificaci\u00f3n, (solo en el caso de vivienda econ\u00f3mica acogida al DFL 2 \/59, se haya reducido a Escritura p\u00fablica) y contar con contrato de Construcci\u00f3n, sobre el cual se haya facturado anticipo y estados de pago de la obra.<\/strong><br><br>&#8211; Confirmar, en el caso que el Permiso de Edificaci\u00f3n considere vivienda econ\u00f3mica, es decir acogida al DFL. N\u00ba2 \/59, que el permiso de Edificaci\u00f3n y sus modificaciones se encuentren reducidos a escritura p\u00fablica.<br><br>&#8211; Que exista un Contrato de construcci\u00f3n, idealmente tambi\u00e9n reducido a Escritura p\u00fablica, y respectiva facturaci\u00f3n concordante con el Permiso de edificaci\u00f3n. <br><br>&#8211; Por \u00faltimo, se debe tener presente que parte de las condiciones de este informe no se encuentran expresamente indicadas en el art\u00edculo 1.4.17.- de la OGUC.; sino que persiguen consolidar el inicio de obra inexpugnable en base a la jurisprudencia vigente<\/li><\/ol>\n\n\n\n<p class=\"has-medium-font-size\"><br><strong>Te recordamos que en Arquigestion somos expertos en el rubro inmobiliario con m\u00e1s de 2.000 proyectos aprobados, revisado m\u00e1s de 25 millones de M\u00b2 ademas de haber ayudado a m\u00e1s de 200 clientes, si tienes dudas o necesitas asesoramiento, no dudes en contactarnos.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><br><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>\u00bfConoces todos los detalles para poder dar como iniciada una obra de construcci\u00f3n? 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