La DDU ha emitido una Circular relacionada al tratamiento de los permisos de demolición y reconstrucción de edificaciones que, con ocasión del conflicto social que vive el país desde el mes de octubre pasado, han sufrido incendios, saqueos o daños de relevancia considerable.
En primer lugar, debe tenerse presente el marco regulatorio general establecido en el artículo 116 de la OGUC, el cual dispone que “la construcción, reconstrucción, reparación, alteración, ampliación y demolición de edificios y obras de urbanización de cualquier naturaleza, sean urbanas o rurales, requerirán permiso de la Dirección de Obras Municipales, a petición del propietario, con las excepciones que señale la Ordenanza General”. Luego, y particularmente referido a la reconstrucción de un inmueble, el artículo 1.1.2. de la OGUC señala que aquello es “volver a construir total o parcialmente un edificio o reproducir una construcción preexistente o parte de ella que formalmente retoma las características de la versión original”.
En primer lugar, la DDU 431 reconoce dos vías para efectuar la demolición de un inmueble, que son:
- Decreto alcaldicio o resolución de la SEREMI MINVU, por las causales tipificadas y de acuerdo a los mecanismos establecidos en los artículos 148 al 157 de la LGUC; o
- Resolución emanada de la respectiva DOM, a instancia de una solicitud del propietario y que, dando cumplimiento a lo requerido por el numeral 5º del artículo 5.1.4. de la OGUC, derivará en un permiso de demolición.
- En ambos casos la demolición podrá ser total o parcial.
Luego, la comentada DDU trata particularmente cinco puntos relacionados a reconstrucciones, reparaciones, remodelaciones y cambios de uso de suelo posteriores a la demolición, que se detallan a continuación:
- En cuanto a la reconstrucción de un inmueble y de acuerdo a lo que se puede desprender del artículo 1.1.2. de la OGUC, la DDU estima que para ello existen dos posibilidades, a saber:
- Reconstrucción exacta de la misma edificación y en los mismos términos con que fue otorgado el permiso original; o
- Reconstrucción que formalmente retoma las características de la versión original, pero que no necesariamente corresponde a una edificación idéntica a aquella. Así, se podrían permitir variaciones, siempre y cuando estas no afecten, formalmente, las características de la versión original; ni modifiquen los destinos de la edificación, ya que esto último conllevaría simultáneamente una “remodelación” en los términos de la definición contenida en el artículo 1.1.2. de la OGUC. Debe tenerse presente que la intervención aisladamente considerada deberá cumplir con todas las exigencias de la OGUC. Los documentos a presentar en la respectiva DOM para una reconstrucción serán solo aquellos requeridos expresamente y según el caso de que se trate, por los numerales 3 (para permisos de alteración, reparación o reconstrucción) y 6.1. (para permisos de reconstrucción de viviendas y edificaciones dañadas a consecuencia de una catástrofe) del artículo 5.1.4. de la OGUC. Lo anterior implica que, por ejemplo, deberá presentarse un nuevo EISTU o un nuevo proyecto (memoria y planimetría) de cálculo estructural solo en el caso de que se altere la cantidad de estacionamientos o la estructura originalmente aprobada, respectivamente. Así, no será necesario en estos casos presentar los antecedentes señalados en el artículo 5.1.6. de la OGUC para obras nuevas.
- La reconstrucción podrá también en ambos casos, ser total o parcial.
- Por su parte, si luego de demoler se requiere reconstruir la misma edificación preexistente, deberá seguirse el procedimiento para solicitar el permiso de reconstrucción, de acuerdo a los numerales 3 y 6.1. del artículo 5.1.4. de la OGUC, según sea el caso, siendo exigible solo la documentación señalada en dichas normas.
- En los casos en que luego de demoler se requiera reconstruir una edificación distinta a la preexistente, estamos en presencia entonces de una obra nueva, debiendo esta regirse por lo dispuesto en el artículo 5.1.6. de la OGUC. En razón de lo anterior, si dicha obra altera la cantidad de estacionamientos aprobados mediante un EISTU correspondiente al inmueble que fue demolido, corresponderá presentar uno nuevo. Cabe precisar en este punto que será exigible un nuevo EISTU solo en el caso de que se aumente el número de estacionamientos, y no cuando este se disminuya, ciertamente sin ser posible reducirse a un número inferior al mínimo exigible. Debe hacerse presente que tratándose de reparaciones, la solicitud deberá regirse por lo dispuesto en el numeral 3 del artículo 5.1.4. de la OGUC.
- Cuando sea necesario efectuar modificaciones en el interior de una edificación, debe analizarse si la obra es de aquellas singularizadas en el artículo 5.1.2. de la OGUC, evento en el cual no será necesario solicitar permiso. Por el contrario, si se trata de una obra menor, deberá estarse al procedimiento establecido en el numeral 1 del artículo 5.1.4. de la OGUC.
- Por último, en relación al cambio de uso de suelo en el tiempo que media entre la demolición y la reconstrucción, la DDU entiende que en caso de una reconstrucción debe aplicarse la misma norma con que se aprobó el permiso original, aunque el respectivo instrumento de planificación territorial haya modificado el uso de suelo o los destinos asociados.
Joaquin Chauriye Clarck
Abogado
Arquigestion